你有多久莫得听过联系崇明楼市的声息了？谨记四年前，我刚来上海的时候，崇明楼市热得一塌隐约。那时候，新盘大都在上海浦东金桥、陆家嘴打告白，无论是凭着200多万就能买别墅的低总价吸引，如故几站就能地铁到金桥的卖点，那一年，是真的吸引了许多客户到这个小岛买房。

回顾崇明楼市最火热的2021年，这里尽然还曾出现过日光盘。当年，仁恒海和院的165套房源、277东谈主认筹，创造了崇明新址的最恋战绩，也一度让那些低总价小别墅名堂看到了但愿。彼时，崇明的小别墅产物屈指可数，各式90平联排小别墅超过的火。但是，这样的好日子似乎转眼湮灭了。

这两年，咱们听过太多上海各区的变化，就唯独唯独崇明这个方位，在上海楼市迟缓失去了声息。别的不说，连上海购房战略调度，有两次都把崇明单独摒除在外。

第一次是旧年底1214的新政，对郊区板块的首付比例和贷款利率都调度了，唯独莫得崇明。前次还只是暗戳戳的莫得提到，第二次就是径直用括号摒除在外了。

2024年头，上海启动的外环外战略收缩，崇明径直单独点名不在澌灭限购畛域内。许多东谈主其时第一反应OS都是，崇明是被上海楼市解雇了么？甚而，我亦然去了崇明市调才知谈，都快2025年了，独身买房在崇明如故存在较为严格限购的。

除了崇明，独身社保一年可以在上海其他郊区板块买房，唯独崇明，还需要抑遏交纳单元在腹地，不然就是成婚三年智力买。从各式真义上看，崇明都给东谈主一种被上海楼市“撤消”的嗅觉。

这两年，咱们不再听闻崇明楼市有哪个盘热销、清盘，东谈主们甚而都不知谈刻下的崇明在卖什么样的新址。那些2021年大都入市的小别墅产物还好吗，二手市集又如何...

我我方翻了一下距离前次崇明市调，尽然依然都往日了三年之久。基于以上，对上海楼市的不雅察存在着对于崇明的空缺。于是，有了今天这篇著述。

当咱们带着许多许多疑问，去到崇明市调，望望这里简直的市集，到底呈现出若何一种画面...

01

是以，崇明到底有莫得被上海楼市所撤消？

第一步，要从数据当中去寻找。于是，和盛大相同的，咱们先找兔博士调取了对于崇明楼市的各式数据。不看不知谈，原本崇明新址的供应尽然下滑到了这种进度，全都莫得了2021年楼市百花王人放的景况。翻了下网上房地产这几年的新建住房名堂一览表，照实如斯。

（数据来源： 网上房地产 ）

从上海网上房地产每年公示的商品房供应数据来看，崇明区2021年、2022年、2023年、2024年的新盘供应套数永诀为4417、1073、645、344套。本年的供应量已莫得2021年的零头，一手的供应量在这三年内减少了约92%。莫得新盘入市，楼市安逸如水，这亦然为什么崇明区迟缓在上海楼市失去声息的主要原因。

2024年整年，上海网上房地产数据泄漏，崇明就唯惟一个名堂（金融街金悦府），三百多套房源入市。加上星星点点的那些续销盘，刻下为止，2024年崇明一手成交套数下滑超过强横。据兔博士app数据统计，本年为止也才去化了约715套傍边的新址，比较最巅峰期间的2500+套，大幅暴减。

（数据来源：兔博士app）

在本年崇明700多套一手房源里，主要的成交名堂为陈家镇板块的东滩海上明月，和崇明新城板块的金融街金悦府和十里江湾，只是这三个盘，就占据了总成交量的近半数。等于其他名堂基本都是处于散卖的景况。比较一手，二手反馈出当下的崇明楼市的另外一种冷。

（数据来源： 兔博士app）

数据泄漏，崇明二手成交情况连年来仍算自由，保管在每年2200-2700套水平。但仔细看价钱的话，崇明二手成交价钱变化随着一手热度走，在最热的2021年，崇明二手成交价高涨到约2.3w/㎡水平。典型的属于一手热带动二手热的板块。

陪伴着2023年整个这个词崇明新址的断供，以及上海楼市全体冷，崇明在2024年的二手成交价钱，也还原至五年前约2.1w/㎡的水平。崇明二手房主以价换量的趋势超过显豁。

（数据来源： 兔博士app）

一方面，市面上挂牌的房源，在节节高涨。和2020年比较，崇明二手挂牌量涨幅高达约536%。可见这两年崇明房主焦躁脱手。但是挂牌价钱却跌了近17%，从2字头来到了1字头。

二手的大都供应，价钱着落，可能会成为将来整个这个词崇明楼市最大的隐患之一。毕竟将来陪伴着前两年各式商品房的托福，次新址也将会进一步挤压市集。不外，好在这两年商品房和地盘供应都节制了许多，莫得让泡沫越吹越大。

数据中展现出来的崇明楼市无疑是冷淡的，说撤消似乎也不太为过。数据背后，简直的崇明正在发生什么，还得去一回现场才知谈。

02

要说前些年，崇明楼市的热度是由哪个板块创造的，毫无疑问是这个方位：陈家镇。

图源：真叫卢俊

原因有几个，一个是这个板块的地舆位置。驱车前去过了长江大桥下了高速，第一站就是陈家镇。崇明岛第一站轨交便设在这里，并先于崇明岛上的其他板块创造了大都的商品住宅缔造。

图源：真叫卢俊

围绕着揽海路和上实分校修建的商品房，仁恒海和院、海明院、建发和玺、路劲象屿岛上的院子、光明墅、东滩云墅、金茂逸墅、东滩花圃...还采集了整个这个词崇明最好的老师资源：上实东滩分校、东滩想南路幼儿园。是以我登岛的第一站，经受了陈家镇，这个板块看成崇明当初的新址重心成交区域。

图源：真叫卢俊

看成崇明楼市也曾的第一IP，这里的楼市真的火过，真的日光过。但刻下如何了？没猜测的是，第一批买进崇明陈家镇的二手房主，正在损失抛售前几年摇号智力买的新址。

当先来到仁恒海明院，这个楼盘于2023年建成，是刻下陈家镇上的在售次新，挂牌均价为3.3万/平，总价约256万。当月吉手均价约3.4万/平，比较当初新址价钱均价有所着落。而我同步翻看本年仁恒海明院的成交均价在3.1万/平傍边，比较新址均价着落了约10%。

（数据来源：兔博士app）

因为莫得满二，据中介说，房主焦躁卖房置换到市区，因此可以承担税费，且总价还可以相对往低了谈。于是，如果按照这个价钱来去，实质上比较于当初的买入价，房主实质上依然损失了。可见，当年买入崇明商品房的房主，有一部分依然焦躁卖了。

而对于刻下陈家镇的次新来说，小户型还尚且有市集，那些总价达到五六百万的合院，据中介说，才是整个这个词崇明岛最难卖的产物。因为独揽的新盘，还在以更廉价吸引客户。

图源：真叫卢俊

而陈家镇新址，从日光到返现售卖。中介更多会把客户教悔到新址，因为在陈家镇上还有一个超大社区在售。该小区总面积六十多万方，计较了2300多户的社区，沿路住满整个这个词社区将达到近万东谈主。看了两套在售的上叠，面积九十多平，总价不到三百万。为了逼定客户，名堂在现场宣传有双十二活动，可以以装修包的格式返现。今日订立单返现35万，7天内30万，依此类推，签约技能越短，返现款额越高。

图源：真叫卢俊

折算下来，如果特意向在崇明买新址，与网签价比较，全款可以八折傍边的优惠拿下一套房。八折买新址，如故九折买次新，客户当然会作出经受。刻下陈家镇上仅有这一个新址在售。许多社区都属于别墅低密产物，加上整个这个词小镇交易配套十分穷乏。大部分名堂都需要自带会所、食堂、交易。而住宅除了别墅如故别墅，产物同质化的同期，意味着物业价钱也就未低廉，就我看的这两个盘，依然高于市区刚需盘的物业，达到了近6元/平/月的水平。

图源：真叫卢俊

而据中介所说，买到陈家镇的客户大部分多是为了小孩念书。最近多了一些年青东谈主来访，毕竟这个总价能够买到上实的学位，应该莫得更低廉的了。

我在独揽踱步了一圈，上实东滩学校的学生照实启动多了起来，全体硬件身手也很可以。但实质上在社区食堂里看到的，大部分都为老年东谈主。除了学校除外，其他方位依然还停留在我四年前来到这里的花样。周遭基本是县城交易的树立，莫得正经八百的生鲜超市，有的唯独崇明腹地的传统菜场。一边是低密别墅群，一边是菜场农田。印象中的陈家镇，一直都是这个花样的。这几年往日，似乎也莫得更多变化。

图源：真叫卢俊

03

但是来到长兴岛，我才发现崇明，其实很割裂。如果说去到陈家镇的一切还有点在我的预感之中的话，那么，下昼在长兴岛看到的又是另外一个画面了。

没猜测的是，长兴岛和崇明岛全都呈现出不同的景况。位于上海市区和崇明岛之间的长兴岛，全体的基建依然十分当代化。其实和上海近郊的一些新城板块依然莫得区别。就连政务机关大楼也愈加风格。

图源：真叫卢俊

在长兴岛上兜了一圈，发现并不是一些区域如斯，而是整个这个词长兴岛全体面庞的截然有异。在崇明岛体验了州里级别交易后，我在长兴岛上尽然看到了不输市区的大型交易体，长兴阳光六合。采集了大都的东谈主气和交易品牌入驻，像喜茶、霸王茶姬这样的品牌，也出现了。

其实，两者从一启动的定位就全都不同。崇明岛定位偏生态旅游，而长兴岛是一个产业先行的岛屿。这里不仅是宇宙船舶海工产业的六大基地之一，亦然宇宙最大开端进的造船基地。

图源：真叫卢俊

图源：真叫卢俊

刻下采集了江南造船、沪东重工、振华重工、中远海运等大型船舶装备制造企业。这些造船业里的大厂，为这个小岛带来了商机和东谈主气。也为这里为数未几的商品房，带来了踏实的员工业主和租客。也因此，我在市调长兴金茂逸墅的时候，也看到了和陈家镇截然有异的情况，全体成交均价在3.5万/平傍边，和一手入市均价抓平。

据当地中介先容，长兴岛一直莫得许多商品房缔造，全体供应如故健康的，且购买长兴岛的客户主要为船坞员工。看成参考，仅江南造船坞的员工东谈主数就高达2.7万东谈主。

图源：真叫卢俊

因此，长兴岛一直莫得许多商品房缔造，全体供应如故健康的，且购买长兴岛的客户主要为船坞员工。看成参考，仅江南造船坞的员工东谈主数就高达2.7万东谈主。因此，长兴金茂逸墅小区的租出线路也较为细腻，据中介说这个板块租客还有另外一种客群：番邦东谈主。

因为大都造船产业的存在，一些高净值东谈主群握住来到长兴岛居住。凭据崇明政府官网公布的数据，抑遏2023年底，长兴岛常住东谈主口约为14万东谈主，主要为海装产业工东谈主占据主导。

图源：真叫卢俊

这里当然和崇明岛不太相同，自我造血，产城交融。不需要比及地铁灵通，才会带来东谈主口导入。地铁灵通了之后，长兴岛亦然距离上海市区最近方位，比起崇明岛要省俭一半傍边的技能。

是以，无论是从长兴岛我方的发展，如故将来的利好，这里房主当然更有底气些。长兴岛面积本来就不大，因为大都地盘如故用于造船工业，楼市缔造也相对节制，这样多年来只供应了几个新盘。

刻下议论长兴岛置业的客群主要为，长兴岛腹地造船业联系员工家庭。简直从上国际溢到这里买房的刚需并未几，也不存在需求的外溢。

04

实地看过崇明岛和长兴岛之后，咱们不得不想考这个问题，崇明看成上海一个郊区，是否存在简直的外溢。从市调的效果看，当年很火的崇明别墅，入住率不高，主要以老年东谈主养老、小孩念书、上海家庭5+2候鸟型居住为主。也照实有父母为了孩子念书在这买房，周五放工的时候，长江大桥基本都在堵车。若是说到如上海其他郊区那样，但愿吸引年青东谈主为了留在上海而在这买房，通勤市区的，短期简直不存在可能。

图源：真叫卢俊

而长兴岛又是另外一种模式，产业东谈主群就可以滥用岛上的住宅需求。因此，这里是一个不存在太多外溢需求的区域。临了离开的一个细节，也可以佐证，为什么崇明给东谈主一种与世隔断的嗅觉，外面的东谈主不来，内部的东谈主也很少出去，因为真的太远太勤奋且太贵了。

感受下这个数字，通勤于崇明和市区，本钱超过大，仅一次往复的高速用度尽然高达近100元。

是以，无论是从楼市、战略、如故交通、空间的角度，崇明和上海市区之间，一直存在着自然樊篱。八成，唯独比及地铁灵通那一天，才有可能真的澌灭。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作家：乔不丝