在往日十几年间，被冠以“地王”名号的地盘，有更或者率会“运道多舛”。

究其原因，地王一般都是在楼市行情走上顶峰时产生的，这时候的市集参与者赚得盆满钵满，在拿地上越发冲动，但地王一朝产生，也赓续意味着一个楼市大年运行走下坡路，地王的开荒进程和销售情况往往难达预期。

是以，地王一度在业内被视为一种“魔咒”，好多房企曾折戟在此，对高价拿地王避之不足。

但在刚刚往日的这一年，绿城中国（03900.HK）却逆势横扫寰球地盘市集。寰球单价地王、江苏楼面价地王、杭州楼面价地王……2024年稠密地盘市麇集的明星地块，都被绿城收入囊中，绿城也因此被冠上了“地王收割机”的名号。

拿到地王后，绿城把豪宅神态也作念出了高盘活的速率，部分楼盘作念到了当年拿地、当年开盘、开盘即售罄。

关联词在地盘市集和豪宅市麇集无尽征象的绿城，客岁全年的销售额同比出现了小幅下滑，三年来初次跌破3000亿范围。

霸占高端住宅市集

往日一年中枢城市重磅地块的出让中，少不了绿城的身影。

2024年3月27日，在苏州的顶流板块——苏州工业园区双湖板块，绿城以30.8亿元拿地，成交楼面价高达65022元/宽泛米，其时不仅刷新了苏州的楼面价历史记录，也刷新了全江苏的楼面价记录，成为新晋的“江苏地王”。

同庚8月7日，绿城以总价48.05亿元斩获上海徐汇区滨江小米地块，楼面价131045元/宽泛米，溢价率约30%，刷新寰球土拍楼面价记录。

仅两个多月后，在绿城的大本营杭州，绿城再度“杀出重围”，以总价34.22亿元竞得杭州市上城区四堡七堡单位JG1402-36地块，溢价率28.55%，成交楼面价50717元宽泛米，刷新了杭州宅地成交楼面价记录。

11月，绿城在北京发力，以51.75亿元上限价摘得北京市海淀区善事寺棚户区纠正神态HD-GDS-001地块，成交楼板价约7.1万元/宽泛米。

12月上旬，绿城首进广州主城中枢区，拿下原海珠客运站地块，总成交价达到24.16亿元，楼面价为33800元/宽泛米。

12月25日，绿城以9亿元总价拍得长沙市岳麓区不雅沙岭城市更新片区071号地块，溢价率12%，折合楼面价10058元/宽泛米，成为长沙市府单价新地王。

在克而瑞中国房地产企业2024年新增货值名次榜上，绿城中国以全年新增1147亿元的土储货值，排在了寰球房企第四位，仅次于中海地产、华润置地和保利发展，比较上一年再进两个位次。

从一系列拿地动作中，不难窥见当下绿城的政策派遣：投资一二线中枢城市的顶级地块，再依托绿城作念高端居品的才气，快速吃下更多的高端改善类市集份额。

“不管是在里面照旧对外，绿城当今都不护讳评述‘地王’以及收割‘地王’的政策，我合计在当下的市集环境下，这个判断是正确的。”绿城中国一位里面职工对记者示意。

绿城中国董事会主席张亚东在近两年公开表态中也屡次提到绿城的政策转向，他曾示意房地产市集照旧实在从“居者有其屋”过渡至“居者优其屋”，从结构上来看，中心城市、改善型住房和大户型住房的供给仍相对不足，这些“结构性不足”对应了绿城将来的布局重心。在2024年的一次鼓动会上，张亚东则提了一个四字政策——增量作念强。

拿地后火速开盘

在房地产行业，中高端的居品定位，与快速且大范围的彭胀策略往往难以均衡。

在绿城的发展史中，在激进的地盘投资后，少见次险象环生的经验。高端住宅居品往往打造时候更久、回款慢、占用资金老本更久，一朝遇到楼市凄怨下行或是限价令、限购令，房企就会遭受资金压力。

这一次，绿城如何冲破“地王魔咒”？

未必是吸取了多年前的教养，从绿城近两年拿地后的动作来看，在高端居品上，绿城也追求起了盘活速率。

比如2024年3月拿到的“江苏楼面价地王”神态，绿城接受了用旗下顶级的居品IP“玫瑰园系”去打造，但只是用了8个月就已毕了神态初次开盘，这个苏州在售最贵住宅神态，仅用9个多月就已毕“三开三罄”，神态拿地金额为30.8亿元，而年内的蓄意销售额达到47.8亿元。

当年拿地、当年开盘、当年现款流回正，这在也曾的房地产全盛期间也独一那些追求快盘活的刚需盘能够作念到。

凭证房地产筹商机构克而瑞统计，2023年到2024年上半年，寰球范围内拿地并开工的神态，从拿地到开盘的平均工期是7.4个月，容积率较高的刚需神态常常开盘速率更快，这也意味着高端豪宅的开荒措施较为渐渐。而商品住宅的去化周期则大都朝上15个月，在市集行情较好的上海，平均去化周期也达到14.5个月。

而客岁绿城在苏州的另一个神态“苏州逸庐”，3月份拿地、9月份清盘，通盘这个词历程只用不到6个月。

客岁绿城还有一个比较火的神态，是位于县级市义乌的豪宅“凤起潮鸣”，这个神态于2023年12月拿地，5个多月后就打造好了约2万宽泛米的实景示范区，以1500多万到4000多万一套房的价钱，在县城市集作念到了开盘即售罄。

再看绿城于客岁8月拿下的徐汇滨江地块，看成“寰球楼面单价地王”，这块地的运转速率比较苏州绿城玫瑰园要慢一些。施工现场铭牌骄慢，该地块于2024年12月初，也即是拿地四个月后运行施行“桩基工程”。此外也有市集音问称，绿城于2024年底运行组建销售团队，该神态很可能于2025年上半年就面世。这么算来，这个豪宅神态也有很或者率在拿地不到一年后就开启预售。

大本营杭州一向是绿城的重仓之地，在这里，绿城也干出了特出稠密同业的速率。

凭证杭州土产货媒体统计，2024年杭州市区共出让涉宅地72宗，其中54宗涉宅地在年内完成神态公示，拿地到神态公示鼎新率达75%，平均公示周期为29.6天。

这54宗涉宅地块里，有13宗被绿城拿下。而绿城的神态公示鼎新率高达92.3%，平均公示周期独一18.5天，不仅远高于举座平均值，这一数据也快于同城的老敌手滨江集团（19.2天）。

销售范围倒退

横扫“地王”加上豪宅神态屡屡出圈，绿城的2024年看似征象无尽。关联词凭证绿城中国近日浮现的客岁十二个月未经审核的营运数据，在通盘这个词行业大环境裹带中，绿城也未能已毕客岁岁首事迹会上设定的想法。

在2024年3月召开的事迹会上，绿城中国处分层曾示意2024年销售范围想法与2023年抓平，约3011亿元驾驭。

从2021年到2023年，绿城照旧联络三年都守护住了3000亿的年销售范围，然则凭证绿城最新浮现的数据，2024年销售额已跌破3000亿。

数据骄慢，阻挡2024年12月31日止，绿城累计取得总条约销售面积约1409万宽泛米，总条约销售金额约2768亿元。比较3000亿的想法，其全年销售金额有约200多亿的缺口。

具体来看，绿城的全年销售额由自投神态和代建处分心态两部分构成，而总销售金额下滑的主要原因是自投神态销售额下滑。

2024年1-12月，绿城集团自投神态销售面积约591万宽泛米，较2023年同时下跌13.8%；条约销售金额约东谈主民币1718亿元，同比下跌11.6%。代建板块的条约销售金额约为东谈主民币1050亿元，则与2023年数据出入不大。

自投神态销售额的下滑，也许与绿城拓地步调晋升、总拿地总和减少接洽，2024年，绿城一共新拓26宗地块，与2023年38宗比较少了近三分之一。

专注于晋升拿地质地的绿城，在住宅平均售价上如实有所晋升，销售均价从2023年的28323元/宽泛米晋升至2024年的29069元/宽泛米。

住宅销售均价晋升的情况下，将来绿城中国的盈利才气是否存在思象空间？

往日三年来，在营收增长的情况下，绿城的毛利率和归母净利润率一直在探底。天然绿城卖着顶级豪宅居品，但它的利润率比制造业还要低。

2021年，在销售额突破3500亿元之际，绿城中国毛利率仅为18.1%，同比下跌5.6个百分点；包摄鼓动利润率仅为4.46%，同比下跌1.31个百分点。

2022年，其毛利率进一步降至17.3%，较2021年数据再降0.8个百分点，归母净利润率仅为2.2%。

2023年，绿城中国已毕营收约1313.8亿元，同比增长3.3%，但66.8亿元的净利润同比下跌了24.9%，达三年来最低水平；归母净利润约31.2亿元，归母净利率约2.4%。

2024年上半年，绿城中国营收695.62亿元，同比增长22.1%；而鼓动应占利润却仅为20.45亿元，同比下滑19.65%。

关于盈利才气沿路下滑，此前绿城的解说包括：地产行业方位变化、限价影响、计提影响、公司品牌溢价未能充分体现等。

2024年被认为是房地产的“居品元年”，关于房企来说，佩带多年的“紧箍”都已卸下，绿城重仓的城市杭州于2024年告示取消住宅限价，好多一二线城市也纷繁减弱调控、退换计容公法、出让低密宅地，这关于擅长打造高端住宅居品的绿城来说皆为要紧利好。聚焦一二线城市顶级地段、横扫地盘市集收割地王的绿城，能否冲破“地王魔咒”，又将在盈利发扬上交出怎样的答卷，仍有待时候的进修。

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马一凡

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